Erfolgreich vermieten

Erfolgreich vermieten.

Als Investor bzw. Kapitalanleger oder Erbe müssen Sie sich Gedanken über eine strukturierte und erfolgreiche Vermietung machen. Mit folgenden Begriffen sollten Sie sich beschäftigen:

  • Berechnung Ihrer kostendeckenden Miete.
  • Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten.
  • Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Heizkosten.
  • Eigene Vorstellungen entwickeln über die angemessene ortsübliche Miete, die Zielgruppe der Mieter, die Ausstattung und Lage der Wohnung.
  • Vermarktungsstrategien.
  • selbst vermieten oder einen Makler / Hausverwalter beauftragen?
  • Ablauf der Vermietung
  • Abschluss des Mietvertrages
  • Beendigung bzw. Kündigung des Mietvertrages

Wirtschaftlichkeitsberechnung

Jeder Vermieter braucht eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, um eine Mindesmiete zu berechnen. Das heißt, Sie brauchen eine Zahl in EURO, die laufenden Aufwendungen deckt. Sie wird wie folgt berechnet:

Kapitalkosten (Zinsen und Tilgung der vorhandenen Darlehen) +

+ Verwaltungskosten + Instandhaltungskosten = Mindesmiete.

Das ist eine Miete ohne Heizung und ohne Betriebskosten. Diese Miethöhe ist mindestens erforderlich, um kostendeckend zu sein.

Vermietungsmarkt analysieren.

Diese Faktoren muss man berücksichtigen:

  • Mentalität der Bewohner
  • Harte und Weiche Lagefaktoren bzw. die Lage Ihrer Wohnung
  • Infrastruktur
  • Demographie (statistische Erfassung und Auswertung der Bevölkerungsstruktur)
  • Berufliche Chancen und Arbeitsplätze
  • Einkommen und Kaufkraft
  • Wohnungs- und Gewerbemieten
  • Immobilienpreise, Wohnungsbestand und Nachfrage, Leerstand

Angebot und Nachfrage.

Diese klassische betriebswirtschaftliche Regel gilt auch bei der Vermietung.

Der Vermietermarkt oder Verkäufermarkt.

Der Eigentümer ist in der besseren Position, weil das vorhandene Angebot die große Nachfrage nicht befriedigen kann, hat der Eigentümer einen Spielraum für Preiserhöhungen und Zusatzbedingungen beim Angebot.

Der Mietermarkt oder Käufermarkt.

Hier gilt folgende Marktsituation:
Der Mietpreis sinkt, wenn

  • das Angebot bei unveränderter Nachfrage steigt,
  • die Nachfrage bei unverändertem Angebot sinkt,
  • oder beides zusammen.

Für den Eigentümer bedeutet das oftmals: „Leerstand“. Wenn Wohnungen leer stehen, kann dies auf den geschilderten Marktverhältnissen, auf Fehleinschätzungen oder auf Missmanagement beruhen.

Auf einem Mietermarkt / Käufermarkt ist der Käufer bzw.
Mieter in der besseren Position. In diesem Fall hat der Käufer einen Spielraum für Preisminderung.

Die Verlierer.

Die Verlierer der Investoren sind solche, die bei einem boomenden Markt, also zu spät und bei hohen Preisen, eingestiegen sind oder den falschen Standort der Immobilie ausgewählt haben.

In einem schwachen Wohnungsmarkt kommt es sehr darauf an, ständig aktiv zu sein. Ein Inserat in der Tageszeitung aufzugeben, das ist zu wenig. Sie sollten schon öfter inserieren, das Internetnutzen und private Kontakte ausschöpfen. Die Ausstattung der Wohnung verbessern und Modernisieren, das erhöht die Wahrscheinlichkeit für eine schnelle und erfolgreiche Vermietung.

Formulieren Sie gute Vermietungsanzeigen!

Der einfachste Weg ist ein Inserat in einer Vermietungsanzeige in die örtliche Tagespresse. Diese Anzeige sollte am besten an eine zuvor gut überlegte Zielgruppe gerichtet sein.

Beispiele Zielgruppen: Single, junge Familien, älteres Ehepaar, Studenten usw.

Die Lage sollte konkret beschreiben sein. (Innenstadt oder Stadtteil)

Die Ausstattung (Bad, Balkon, Zentralheizung)

Die Miete (Miete 650,– EUR + NK 120,–EUR + Heizk. 70,– EUR)

Die Kontaktdaten

Wenn sich wenige oder keiner meldet hat das meistens folgende Gründe:

  • geringe Nachfrage
  • zu hohe Miete
  • unattraktive Lage

In diesem Fall bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als an diesem Anzeigentext so lange Änderungen vorzunehmen, bis sich Interessenten melden. Verändern
Sie so lange die Anzeige, bis sich Mietinteressenten melden:

  • in der Zielgruppe
  • in der Lagebeschreibung
  • in der Miete

Besichtigungen der Wohnung

Melden sich Interessenten, kommt es zu einer Wohnungsbesichtigung , denn keiner will die „Katze im Sack“ mieten. Ist die Wohnung noch vom bisherigen Mieter belegt, bedarf es stets einer terminlichen Abstimmung mit diesem.
Dies können feste Zeiten (Beispiel: Jeden Mittwoch von 18 bis 19 Uhr) oder Termine „auf Abruf“ sein.

Auswahl des Mieters

Für den Vermieter steht an erster Stelle die Antwort auf die Frage:
Wer passt am besten in dieses Haus? Passt dieser Interessent als Mieter in dieses Haus? Dabei ist die soziale Schicht (Arbeit/Beruf, Alter und Familienstand) der Mieter von entscheidender Bedeutung.

Erster Schritt ist die persönliche Vorstellung des Mietinteressenten.
Durch die Vorstellung will sich der Vermieter einen persönlichen
Eindruck verschaffen. Diese Vorstellung wird verbunden mit dem
Ausfüllen einer sogenannten „Selbstauskunft“ bzw. mit persönlichen Angaben, wie Name, Vorname und Geburtsdatum aller Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, Staatsangehörigkeit, Angaben zum Beruf und zum Einkommen, bisherige Adresse, usw. Achtung: Intime Fragen sind nicht erlaubt. Zwar ist der Mieter rechtlich nicht verpflichtet, diesen Fragebogen auszufüllen nur: Er soll ja Vertragspartner des Vermieters werden, und Verträge schließt man allgemein nicht mit unbekannten Personen.
Dabei steht die Prüfung, ob der Mieter aufgrund seines Einkommens in der Lage ist, diese Miete zu bezahlen, im Vordergrund.

Vorbereitung des Mietvertrages

Lassen Sie sich Zeit beim Ausstellen des Mietvertrages und vor allem: Überlegen Sie sich schon vorher, was Sie alles in den Mietvertrag aufnehmen
möchten. Die rechtlich kritischen Punkte beim Ausfüllen eines Mietvertrages
sind:

  • Die Laufzeit. „auf unbestimmte Zeit“ oder befristet ist, z. B. auf drei Jahre
  • Die Wohnfläche. die Wohnfläche muss absolut richtig sein, bzw. sie darf nicht mehr als 10 % von der echten Fläche abweichen. 
  • Die Mietpreisgestaltung. Ersetzen Sie bitte jedes andere Wort für Miete durch die exakte Bezeichnung wie „Nettokaltmiete“.
  • Die Betriebskosten, sollte im Mietvertragsformular noch das Wort „Nebenkosten“ stehen, bitte unbedingt ausstreichen und durch „Betriebskosten“ersetzen.

-Heizkosten. Machen Sie sich mit dem Gesetz vertraut (Heizkostenverordnung). Bei Mieterwechsel sind die Heizkosten zwischen Vor- und Nachmieter aufzuteilen.
-Mieterhöhungen.
-Die Kaution. Einzahlung der Kaution durch den Mieter auf ein Sparbuch.

-Die Wohnungsübergabe. Dazu muss ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Das Wohnungsübergabeprotokoll hat den Sinn, den Zustand der Wohnung im Detail genau festzuhalten. Zieht der Mieter wieder aus, kann man Einzugs- und Auszugsprotokoll gegenüberstellen und somit genau beweisen, ob und welche Schäden der Mieter verursacht hat.

Abschluss eines Mietvertrages

Die vertragliche Grundlage zwischen Mieter und Vermieter bildet der Mietvertrag. Der Mietvertrag ist rechtlich eine Urkunde, die dieses
Rechtsverhältnis dokumentiert. Der Mietvertrag ist sorgfältig zu erstellen und von beiden Parteien genau durchzusehen. Ein Mietvertrag sollte am besten schriftlich abgeschlossen werden. Dem Mieter wird eine Ausfertigung ausgehändigt, das Original verbleibt beim Vermieter.
Zum Abschluss des Vermietungsvorgangs gehören noch:

  • Unterzeichnung durch den Mieter und Vermieter
  • Fertigung einer Kopie für den Mieter
  • Bezahlung der Kaution
  • Bezahlung der ersten Miete
  • Wohnungsübergabe

Haben Sie noch Fragen? Dann zögern Sie nicht uns anzurufen!

Selbstverständlich übernehmen wir, wenn erwünscht, die Vermietung für Sie.