Wie hoch sollte die Rücklage sein?

in der Eigentümerversammlung wird sehr oft über die Hohe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage diskutiert. Dabei treffen immer zwei unterschiedliche Meinungen aufeinander: 

Die einen wollen die Zuführung zur Rücklage möglichst hoch ansetzen, um für zukünftige Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung vorbereitet zu sein. Das sind meist Eigennutzer.

Die anderen wollen die Zuführung zur Rücklage möglichst gering ansetzen, das sind jene, die ihr Eigentum vermieten (Kapitalanleger) und eventuell bald veräußern. 

Meistens findet sich in der Beschlussfassung dann ein Mittelweg. 

Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nennt in § 19 Abs. 2 Nr. 6 die „Ansammlung einer an

gemessenen Erhaltungsrücklage“ als Bestandteil „einer ordnungsmäßigen Verwaltung“.

Die Eigentümer können mit einfacher Mehrheit über die Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage beschließen. Wenn In der Gemeinschaftsordnung konkrete Beträge als Zuführung zur Rücklage genannt werden, so werden diese in der Regel als Mindesthöhe ausgelegt. Eine Beschlussfassung über die höhere Zuführung ist möglich. 

Doch wie ist die Höhe der Zuführung zur Rücklage zu kalkulieren? Im Wohnungseigentumsgesetz heißt es lediglich, dass die Rücklage „angemessen“ sein muss. 

Ist die Höhe überhaupt gesetzlich festgelegt? Die Antwort lautet: “NEIN”. Aber es gibt viele Orientierungshilfen.

Die Peterssche Formel geht davon aus, dass im Laufe der ca. 80-jährigen Lebensdauer eines Gebäudes Instandhaltungskosten in Hohe des 1,5-Fachen der Herstellungskosten anfallen. Hiervon sollen Je nach Ausstattung 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Unterstellt man Baukosten in Höhe von 1.300 Euro/qm Wohnfläche und einen Anteil von 65 Prozent Gemeinschaftseigentum, so würde sich die angemessene Höhe der Rücklagenzuführung wie folgt errechnen:

(1.300 x 1,5 x 65) / 80 x 100 = 15,84 Euro/qm/Jahr.

Bei der Petersschen Formel besteht das Problem, dass die Herstellungskosten meistens nicht bekannt sind.

Die II Berechnungsverordnung 

Nach § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dürfen seit 1. Januar 2020 pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von:

  • weniger als 22 Jahren, höchstens 9,21 Euro,
  • mindestens 22 Jahren, höchstens 11,68 Euro, 
  • mindestens 32 Jahren höchstens 14,92 Euro 

als Instandhaltungskosten angesetzt werden. Ist ein Aufzug vorhanden, erhöhen sich die Sätze um jeweils einen Euro.

Diese Berechnung ist problematisch, weil ausschließlich die Wohnungsgröße als bezugsgröße für die Rücklagenhöhe verwendet wird. 

Die von Hauffsche Formel Ausgehend vom aktuellen Marktpreis pro Quadratmeter Wohnfläche Geht die von Hauffsche Formel davon aus, dass vom Kaufpreis einer Eigentumswohnung lediglich 25 Prozent auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dass dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist.

Unterstellt man einen Marktpreis von 3.000 Euro/qm, so würde sich die angemessene Höhe der Rücklagenzuführung wie folgt errechnen:

(3.000 x 25) /(50 x 100) =  15,00 Euro/qm/Jahr. Die Berechnungsmodelle werden aus unterschiedlichen Gründen kritisiert. 

Für die Berechnung müssen immer das Alter des Gebäudes, der Zustand, die bauliche Beschaffenheit, die Größe, der Instandhaltungs und Instandsetzungsbedarf in der Vergangenheit, die bereits durchgeführten Maßnahmen und der prognostizierte zukünftige Instandhaltungs- und Instandseuungsbedarf sowie die Hohe der bereits vorhandenen Rücklage berücksichtigen. 

Die Spanne ist sehr weit. Nur deutlich zu niedrige oder überhöhte Ansätze sind ermessensfehlerhaft und verstoßen gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein fachkundiger Verwalter weist die Eigentümer frühzeitig auf den Instandsetzungsbedarf hin. Auf dieser Grundlage kann die Rücklagenzuführung geplant werden. Natürlich können sich die Eigentümer durch Sonderumlagen zu finanzieren oder hierfür ein Darlehen aufzunehmen. 

In neu errichteten Eigentümergemeinschaften wird häufig die Auffassung vertreten, dass eine Erhaltungsrücklage noch nicht oder nur in geringer Höhe notwendig ist, da ja alles neu und damit nicht schadensanfällig ist. Wenn dies auch weitgehend zutrifft, verpassen viele Gemeinschaften dann aber den richtigen Zeitpunkt, um mit dem Ansparen zu beginnen. Daher ist gerade bei neuen Eigentümergemeinschaften schon in den ersten Jahren darauf hinzuweisen, dass alle Bauteile nur eine beschränkte Lebensdauer haben, sodass es sinnvoll ist, rechtzeitig einen Instandsetzungsplan zu entwickeln und die Rücklagenzuführung hieran auszurichten.