Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen

Was sind Schönheitsreparaturen? Dazu zählen:

  • das Streichen oder Tapezieren der Wände
  • das Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Innentüren und Fensterrahmen von innen
  • das Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
  • das Ausbessern von Dübel löchern in Fliesen und an Wänden

Keine Schönheitsreparaturen sind:

  • Streichen der Fenster und Türen von außen
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
  • Reinigen von Teppichböden, wenn nicht extra vereinbart
  • Neuverlegen von Bodenbelägen
  • Arbeiten am Mauerwerk
    Diese Arbeiten sind Sache des Vermieters – egal was im Vertrag steht!Wann muss der Mieter renovieren?
    Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, für den Erhalt der Wohnung zu sorgen. Der BGH hat immer häufiger Klauseln in Mietvertragsformularen für unwirksam erklärt, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Regelungen, die dem Mieter zu umfangreiche oder zu häufige Arbeiten aufbürden, sind unwirksam.

Der Zustand der Wohnung entscheidet

So hat der BGH etwa die sogenannten Endrenovierungsklauseln gekippt, die den Mieter beim Auszug zu einer Renovierung verpflichten – unabhängig von der Dauer des Mietvertrages und dem Zustand der Wohnung (Az. VIII ZR 302/02, 335/02). Auch die Klausel „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ ist unwirksam, entschied der BGH (Az. VIII ZR 316/06). Durch eine solche Bestimmung werde der Mieter unangemessen benachteiligt. Denn ein Mieter, der die Wohnung lediglich für einen sehr kurzen Zeitraum genutzt hat, muss nicht alles renovieren.

Unwirksame Klausel – keine Renovierung

Vorteil für den Mieter: „Ist die Klausel nichtig, kann der Mieter sich entspannt zurücklehnen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Ohne Vertrag gilt das Gesetz, und danach ist laut § 535 des BGB der Vermieter in der Pflicht. „Der Mieter muss dann überhaupt nicht renovieren“, so Jurist Ropertz.
Will der Vermieter den Mieter trotz unwirksamer Klauseln zur Renovierung verpflichten, geht das nur im gegenseitigen Einvernehmen. Unterschreibt der Mieter einen solchen Vertragszusatz, ist er später mit Streichen und Tapezieren in der Pflicht. Auf die alten, unzulässigen Klauseln kann er sich dann nicht mehr berufen.

Wie oft muss der Mieter renovieren?
Grundsätzlich rechtmäßig sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu renovieren. Folgende Fristen sieht der BGH bisher als zulässige Richtwerte an:

  • Küche, Bad und Dusche – alle 5 Jahre
  • Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten – alle 8 Jahre
  • andere Nebenräume  – alle 10 Jahre

Der Vermieter kann die Arbeiten innerhalb dieser Fristen im Allgemeinen auch dann fordern, wenn der Mietvertrag nur eine allgemeine Formulierung wie „Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“ enthält.

Starre Fristen sind ungültig

Tipp: Wer nicht sicher ist, ob der Mietvertrag ungültige Regelungen enthält, sollte sich beim örtlichen Mieterverein oder bei einem Anwalt erkundigen.

Muss ein Fachmann renovieren?
In vielen Verträgen verlangt der Vermieter, dass ein Meisterbetrieb Maler- oder Tapezierarbeiten erledigt. Darauf hat er keinen Anspruch.

„Mittlerer Art und Güte“

Das alles bedeutet: Der Mieter darf getrost selbst zu Rolle und Farbe greifen. Der Eigentümer muss sich mit der Leistung zufriedengeben, soweit die Ausführung „fachgerecht“ ist. Pfusch braucht er nicht zu dulden. Das Ergebnis der Streichaktion in Eigenregie oder mit Freunden des Mieters muss in jedem Fall durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen.

Sind Knallfarben erlaubt?
Während der Mietzeit sind der Fantasie und Kreativität kaum Grenzen gesetzt. „Erlaubt ist, was gefällt, solange die Substanz keinen Schaden nimmt“, sagt Ulrich Ropertz.

Unbestimmte Klauseln

Kommt jedoch der Auszug, sollten die Wände wieder dem „normalen Geschmack“ entsprechend gestrichen werden. Exzentrische Farben wie Schwarz, Dunkelblau oder Knallrot mögen dem einen oder anderen gut gefallen haben, sind aber sicher nicht jedermanns Sache.

Unwirksam ist jedoch die Regelung, der Mieter dürfe nur „mit der Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“. Nach Ansicht des BGH ist eine solche Klausel zu unbestimmt, der Mieter wisse nicht, was darunter zu verstehen sei (BGH, Az. VIII ZR 199/06).

Keine Farbvorgaben

Auch hat der BGH entschieden, dass der Vermieter keine konkreten Farb- oder Tapetenauflagen für die Renovierung während der Mietzeit machen darf (Az. VIII ZR 224/07; 166/08). Über solche „Farbwahlklauseln“ bestimmen Wohnungseigentümer etwa, dass die Mieter in neutralen, deckenden oder hellen Farben streichen müssen. „Der Mieter darf sich im Lauf der Wohnzeit nach seinem eigenen Geschmack einrichten. Vorgaben hinsichtlich Tapeten oder Farben sind unzulässig – und damit ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam“, kommentiert Lukas Siebenkotten, Direktor des DMB.
Aber auch bei ihrem Auszug dürfen Mieter nicht zu sehr eingeengt und etwa auf die Farbe weiß festgelegt werden, urteilten der Karlsruher Senat (Az. VIII ZR 198/10). Andernfalls wären sie praktisch gezwungen, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen oder wegen einer anderen Farbgestaltung der Wohnung Gefahr zu laufen, beim Auszug eine noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen, so die Richter.

Darf der Eigentümer die Kaution verrechnen?
„Wenn Sie nicht renovieren, behalte ich einen Teil der Kaution.“ Ob der Vermieter so vorgehen darf, hängt davon ab, ob er die Renovierung verlangen kann. Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, ist der Mieter auch nicht in der Pflicht. „Damit darf der Eigentümer auch nicht die Kaution einbehalten“, sagt Mietrechtsexperte Ulrich Ropertz.
Behält der Eigentümer dennoch einen Teil der Mietsicherheit für die Renovierung ein, müssen Mieter vor Gericht und die Kaution einklagen. Einziger Vorteil: Im Prozess muss der Richter klären, wer für die Renovierung zuständig war.

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